دادگاه عالی روز جمعه حکم داد که توسعه‌دهندگان و سازندگان خانه در کالیفرنیا می‌توانند هزینه‌هایی را که شهرها و شهرستان‌ها معمولاً برای پرداخت جاده‌ها، مدارس، فاضلاب‌ها و سایر بهبودهای عمومی دریافت می‌کنند، به چالش بکشند.
قضات گفتند که اگر سازندگان و توسعه دهندگان مجبور به پرداخت سهم ناعادلانه از هزینه پروژه های دولتی شوند، این “هزینه های ضربه” می تواند خلاف قانون اساسی باشد.
توسعه دهندگان استدلال می کنند که محدود کردن هزینه های بالای کالیفرنیا منجر به مسکن جدید مقرون به صرفه تر می شود.
دادگاه‌های ایالتی کالیفرنیا دعاوی ناشی از «هزینه‌های تأثیر توسعه اعمال شده بر اساس یک برنامه هزینه‌های مجاز قانونی» را برای توسعه جدید در یک شهر یا شهرستان مسدود کرده‌اند.
اما تصمیم دادگاه عالی 9-0 راه را برای چنین چالش هایی باز کرد. قضات یک مرد کانتی الدورادو که یک خانه تولیدی را در زمین کوچکی قرار داده بود و به او گفته شد که باید 23420 دلار «هزینه کاهش ترافیک» بپردازد، دوباره شکایت قانون اساسی را آغاز کردند.
این تصمیم می‌تواند تأثیر زیادی در کالیفرنیا داشته باشد زیرا دولت‌های محلی برای پرداخت پروژه‌های جدید به‌طور فزاینده‌ای به هزینه‌های تأثیر به جای مالیات بر دارایی متکی هستند.
اما قضات مشخص نکردند که چه زمانی چنین هزینه هایی ناعادلانه و خلاف قانون اساسی می شود.
سونیا سوتومایور و کتنجی براون جکسون، قضات لیبرال، گفتند که به نظر اکثریت در شیتس علیه شهرستان الدورادو پیوستند، زیرا به سادگی چنین چالش هایی را امکان پذیر می کند.
برت ام. کاوانا، قاضی محافظه‌کار در نظر جداگانه‌ای گفت که او شایستگی را در «عمل رایج دولتی برای تحمیل شرایط مجوز، مانند هزینه‌های ضربه، بر ساخت‌وسازهای جدید از طریق فرمول‌ها یا برنامه‌های معقول می‌داند که تأثیر طبقات توسعه را به جای اینکه تأثیر مالکیت بسته های خاص».
وکلای ایالتی و منطقه ای همین استدلال را مطرح کرده اند. آنها گفتند که این عادلانه تر است که برای تمام قطعات در این ولسوالی هزینه توسعه در نظر گرفته شود.
اما قضات با این وجود حکم دادند که صاحبان خانه و توسعه دهندگان می توانند برای به چالش کشیدن هزینه ها به عنوان مصادره غیرقانونی اموال خصوصی خود شکایت کنند. پرونده اکنون به دادگاه کالیفرنیا باز خواهد گشت.
بنیاد حقوقی اقیانوس آرام در ساکرامنتو از این حکم به عنوان یک پیروزی مهم برای حقوق مالکیت استقبال کرد.
پل برد، وکیل صاحب خانه الدورادو، گفت: گروگان گرفتن مجوزهای ساختمانی در ازای هزینه های گزاف ساخت و ساز، آشکارا اخاذی است. ما بسیار خرسندیم که دادگاه موافقت کرد و به این تلاش فاحش برای دور زدن ممنوعیت متمم پنجم مبنی بر تصاحب اموال خصوصی بدون غرامت کافی پایان داد.»
بارادا گفت که شهرستان الدورادو “نشان نداده – و نمی تواند نشان دهد – که این هزینه به اندازه کافی با تاثیر ترافیک” خانه معمولی مشتری او مرتبط و متناسب است.”
بحث هزینه توسعه به ویژه در کالیفرنیا مهم است، جایی که دولت‌های محلی از زمان تصویب پیشنهاد 13 در سال 1978 برای محدود کردن درآمد مالیات بر دارایی، به طور فزاینده‌ای بر هزینه‌ها برای تأمین بودجه پارک‌ها، خیابان‌ها، مدارس و سایر زیرساخت‌ها و خدمات تکیه کرده‌اند.
این هزینه ها در موارد دیگر نیز مورد بررسی قرار گرفته است، زیرا توسعه دهندگان و دیگران آنها را به دلیل افزایش هزینه های مسکن و افزایش شکاف در هزینه ها در شهرها مقصر می دانند.
یک مطالعه در سال 2018 توسط مرکز نوآوری مسکن UC برکلی نشان داد که بسته به شهر، هزینه‌های خانه تک‌خانواری جدید می‌تواند از 21000 دلار تا 157000 دلار متغیر باشد و می‌تواند بین 6 تا 18 درصد از قیمت متوسط خانه باشد.
برای چندین دهه، دادگاه عالی نسبت به مقررات مالکیت خصوصی در کالیفرنیا بدبین بوده است. او در دو تصمیم، قدرت مقامات دولتی را برای درخواست امتیاز از مالک ملک در ازای مجوز ساخت محدود کرد.
در سال 1987، قضات علیه صاحب یک خانه ییلاقی ساحلی در ونتورا حکم دادند که به او گفته شد نمی‌تواند مجوز توسعه خانه‌اش را بگیرد مگر اینکه با اجازه دسترسی عمومی به ساحل موافقت کند. اکثریت محافظه‌کار در آن زمان این الزام را شبیه به “اخاذی” خواندند و گفتند که این امر ناقض متمم پنجم است، که تصرف “اموال خصوصی… برای استفاده عمومی بدون پرداخت غرامت” را ممنوع می‌کند.
دادگاه در تصمیم بعدی در مورد مالک مغازه ای که مجبور شد مسیر دوچرخه را در ملک خود اجازه دهد، گفت: دولت حق ندارد چنین شرایط ویژه ای را برای صاحبان املاک اعمال کند، مگر اینکه نشان دهد که توسعه جدید مالک باعث ایجاد مستقیم می شود. آسیب به جامعه
اما از آن زمان مشخص نیست که آیا این مالکیت در مورد هزینه توسعه اعمال می‌شود یا در شرایطی که این هزینه توسط قانون تعیین می‌شود نه اینکه بر مالکی که به دنبال مجوز است، تحمیل شود.
امی کونی بارت، قاضی محافظه‌کار، در سخنرانی روز جمعه تصمیم دادگاه، گفت: «هیچ دلیلی وجود ندارد که حقوق مالکیت در دست قانونگذاران نسبت به مدیران کمتر مورد حمایت قرار گیرد. ماده حقوقی به طور مساوی برای هر دو اعمال می شود – به این معنی که قانونگذاران و سازمان ها را از تحمیل شرایط غیرقانونی برای مجوزهای استفاده از زمین منع می کند.
این مورد زمانی به وجود آمد که جورج شیتز، مالک ملک، به دنبال مجوز ساخت یک خانه تولیدی در زمینی که در Placerville، خارج از ساکرامنتو متعلق به خود بود، شد. برای دریافت مجوز، شهرستان الدورادو او را ملزم به پرداخت هزینه «کاهش ترافیک» کرد. مقداری از پول برای ارتقاء بزرگراه 50 که از منطقه می گذرد صرف می شد، اما بیشتر آن به سمت جاده های جدید یا تعریض شده در شهرستان می رفت.
شیتز هزینه را پرداخت و مجوز گرفت، سپس شکایت کرد تا این هزینه را به عنوان خلاف قانون اساسی به چالش بکشد. او استدلال کرد که مالیات دهندگان شهرستان، نه مالک جدید خانه کوچک، باید مسئول پرداخت هزینه ساخت جاده باشند.
پس از شکست وی در دادگاه های کالیفرنیا، قضات با رسیدگی به درخواست تجدیدنظر او موافقت کردند.
سناتور ایالتی اسکات وینر (R-San Francisco)، که از قانون برای محدود کردن هزینه های توسعه دهندگان حمایت کرد، گفت که او انتظار نداشت تصمیم روز جمعه به خودی خود به طور قابل توجهی بر بحث در ساکرامنتو تأثیر بگذارد زیرا فقط یک وضعیت افراطی را بیان می کرد.
وینر گفت: «در پایان روز، تصمیم امروز همان تصمیم دیروز است. قانونگذار کالیفرنیا باید یک ساختار هزینه تاثیر واقعی را وضع کند. در حال حاضر همه چیز روی نقشه است.”
وینر گفت که با دولت‌های محلی که به این کارمزد روی می‌آورند همدردی می‌کند، زیرا آسان‌تر از افزایش درآمد از طریق مالیات‌های کلان است، اما او گفت که برخی شهرها از هزینه‌های بسیار بالا برای جلوگیری از ساخت و ساز مسکن استفاده می‌کنند.
او گفت: «یک چیز کمی عجیب در مورد مالیات مسکن جدید برای پرداخت نیازهای عمومی وجود دارد که معمولاً باید توسط مالیات دهندگان – کل جامعه پرداخت شود.
گراهام کناوس، مدیر اجرایی انجمن ایالتی کالیفرنیا. شهرستان‌ها، روز جمعه در بیانیه‌ای اعلام کردند که این سازمان همچنان در حال بررسی این حکم برای درک پیامدهای آن است.
اما او گفت که “محدود کردن توانایی وضع مالیات بر توانایی 58 شهرستان ما برای محافظت از سلامت و رفاه جوامع خود تأثیر منفی می گذارد و ساخت زیرساخت های محلی حیاتی را به شدت محدود می کند.”
Knaus گفت: “در بسیاری از موارد، این هزینه ها تنها ابزار موجود برای پرداخت زیرساخت های جدید در مورد پروژه های توسعه ای خاص است.”
لیام دیلون، نویسنده کارکنان تایمز در لس آنجلس به این گزارش کمک کرد.